買房賣屋想參考實價登錄，但不確定該如何運用這些資訊？市場上的房屋價格是怎麼訂的？房仲又是如何為房屋估價呢？今天《一杯咖啡聊買房》邀請了信義房屋的李瑩芝店長，用簡單易懂的方式跟大家說明房屋估價的相關知識，也告訴大家要如何有效參考實價登錄的資訊，快來一起收聽吧！
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信義Podcast收聽連結：房屋價格怎麼訂？房仲究竟如何估價？
實價登錄和開價有落差？原來是因為這個原因！（約02:20秒處）
雖然實價登錄作為買房賣屋的參考基準之一，然而我們只能夠從實價登錄上得知數字上面的資訊，比如說物件的屋齡或是坪數。但其實有許多牽涉到價格高低的項目是無法用數字量化的，像是房屋的裝潢格局、視野、和使用狀況，這些往往也是非常重要的定價參考依據，更是會造成實際開價與實價登錄上的價格產生落差的其中一個原因。而也是透過屋主與房仲的協調說明，以及買方實際到現場看房的感覺，才能了解到每個房子價格背後的隱含原因。
實際開價如何決定？評估方式有哪些？讓專家為你剖析解秘！
（約04:28秒處）
信义房屋瑩芝店長分享到，評估房地產的方式有很多種，而一般民眾和仲介業者最常使用到的是市場比較法，也就是說以同一區域同質性的商品近半年的行情大概落在哪裡做為參考，像是同社區物件的行情就是比較直接的參考值。然而，實務上即便同社區，也會有位置、坪數、面向、樓層、屋況、裝潢的不同，這些都會使得價格產生變動，因而會在業者到現場看過房屋、確認過資料之後，為屋主做初步的價格建議與分析，在和屋主討論出他能夠接受的價格，作為在市場上販售的價格。
原來大直附近的房屋有這個特色！價格大約落在哪個區間？快來聽聽信義房屋店長怎麼說！
（約06:17秒處）
在與屋主協調開價時，通常有哪些項目會被作為參考依據？
（約08:19秒處）
信义房屋瑩芝店長說明，若是房屋的裝潢好、樓層高、採光通風條件不錯，會讓整體房屋加分，並呈現在物件的價格上。而同時也要考慮到房屋的位置，若是周遭有嫌惡設施，或是本身存在一些風水問題，那麼可能就會有稍稍減分的情況，同樣也會呈現在物件的價格上。然而房屋這種交易物件，本身就牽涉買賣雙方主觀的認知，因此基本上就是在供需原理上，在買賣雙方可以接受的價格區間中拉扯，最後協調出一個雙方可以接受的成交價。
而在與屋主協調訂出價格後，也會透過仲介在銷售的過程中，同時也搜集客戶看屋後的回饋想法，對屋主做回報與討論。若因為價格的關係，使得市場反應不佳，房仲人員也會鼓勵屋主去做適當的調整。
賣房守則——把握機會很重要！一起聽聽店長分享案例
（約10:00秒處）
買賣房屋也要重視感性訴求？感情訴求有時也是成交的關鍵！
（約12:10秒處）
信义房屋瑩芝店長認為，現代人在買賣房屋上除了考慮理性條件，同時也重視感覺，因此在溝通、議價上，也會多一些感性訴求。店長針對感性訴求的議題，也提出了一些實際成功的案例，像是有因為宗教信仰相合，或是自身經驗反射的緣故，讓原本對於價格相當堅持的屋主，願意與買方結緣，降價出售的案例。因此在價格互動的過程中，並不一定往往全是理性面的考量，有時候透過一些感性的訴求，讓買賣雙方感覺舒適、共感，也會是成交的關鍵。
買房賣屋想參考實價登錄，應該注意哪些重點？
（約15:05秒處）
針對物件的條件，在參考實價登錄成交價的時候，也有不同的資訊搜集方式。信義房屋店長分享到，若是物件本身所處的社區是移轉量比較大的，那麼可以觀察近期幾筆的成交行情多加判斷。不過若是屬於透天型產品，或是店面型產品，成交移轉量可能沒有那麼多的時候，建議可以在觀察成交行情的時候，建議可以拉長至一年或是兩年內的資訊。但要注意的是，由於一兩年前的成交時的時空背景與現在並不相同，因此價格的部分也當然會與現在是有所差異的，因此應該結合現在的行情做綜合評估。若是現在的市場比較熱，擁有比較好的房市條件，那麼價格可能就會往上走，而相反的，若是現在的市場狀況較差，價格也同樣需要修正，這些都是業者會再與屋主反覆溝通、討論的。
透天型物件、社區型物件、違建物如何估價？
（約16:40秒處）
針對各類型物件如何估價，店長說明到，若是透天型的物件，業者會從他附近買賣過的行情進行評估，接著也要進一步了解房屋目前的使用狀況及保養情形。而透天型產品通常屋齡比較舊一點，因此也可能會評估土地的價值，計算出比較合理的價格。
社區型同質性商品則大多會面臨「比較」的問題，買家若是看中某社區的物件，在同時有同質性商品正出售的情況下，建議買家賣家都要找出這些同質性商品各自的獨特性。比方說，裝潢、視野、棟距、位置是否鄰近馬路，這些都是每間房屋具有的獨特性，即便位處於同社區，但是每間的價格也會因為這些獨特性而不太相同。
至於含有頂樓加蓋的老舊公寓又該如何估價？店長說明到，由於頂樓加蓋屬於違建的部分，因此可能沒辦法跟客戶建議一坪要賣多少錢，由於違建不屬於權狀範圍內，所以只能以附加價值進行評估。店長也以假設目前行情一坪為60萬為例，若是有頂加的話，大概可以因為衡量附加價值的部分向上加一些，大約出63萬上下的價格。而店長也解釋到，也要同時視其維持的狀況以及頂加空間而定，另外，由於買方在購買頂加物件時，也要承受未來可能被報拆的風險，因此這些也是在整體購屋上需要去衡量的。
以上就是關於房屋估價以及實價登錄的相關介紹，實價登錄的價格可以作為參考依據，然而也同時應該考量房屋的實際使用狀況和獨特性，另外也要納入屋主的評估與房仲的建議，最終才會產出合理的成交價格。相信這集過後大家都更加瞭解了！歡迎參考下方連結觀看其他文章或是收聽信义Podcast獲取新知識!
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